Nous ne savons pas si vous étiez nombreux à participer avec nous mercredi midi au webinaire du Conseil canadien du commerce de détail (CCCD), mais ce qui a été dévoilé par Me Legendre est une vraie bombe pour le milieu commercial.
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial, vous pouvez arrêter ici votre lecture ou si vous continuez, engagez-vous SVP à ne pas nous envoyer vos insultes! Si vous êtes locataire, prenez connaissance de ce qui suit, c’est HYPER IMPORTANT!
ATTENTION : Tout ce qui suit est une interprétation de Détail Formation des propos tenus lors du webinaire offert par Me Legendre et il ne s’agit aucunement d’une opinion juridique applicable à un cas spécifique. Ces propos n’engagent nullement Me Legendre. Mais quelle nouvelle! Vous êtes bien assis… on commence!
L’affaire Heng Yun (9368-7614 Québec Inc.), dont le jugement par le juge Kalichman a été rendu le 16 juillet 2020 par la Cour Supérieure des règles de forces majeures prévues au Code Civil du Québec en matière de location commerciale, est si important que Me Legendre nous a partagé cette décision de la cour grâce à un webinaire organisé par le Conseil canadien du commerce de détail :
Pour Détail Formation, sous réserves des modalités de votre bail commercial, nous vous présentons CINQ (5) CONSTATS MAJEURS que nous avons retenus pour l’ensemble des commerces de proximité :
- La clause de force majeure ne peut pas être invoquée par le locateur pour se libérer complètement de son obligation envers le locataire de lui offrir une jouissance paisible du lieu commercial. Donc, même si c’est hors de son contrôle, le locateur reste avec des obligations contractuelles selon ce qui avait été prévu lors de la signature du bail. Si le locateur ne peut offrir la jouissance paisible des lieux loués en raison de la COVID-19 et des règles sanitaires, il ne peut demander que le locataire paie son loyer comme si de rien n’était!
- La clause de force majeure peut être invoquée par le locataire pour se libérer de son obligation de payer la totalité de son loyer s’il ne peut pas jouir paisiblement du local commercial pour réaliser ses activités principales telles qu’elles avaient été entendues lors de la signature du bail commercial. Donc, par ce jugement, le décret 223-2020 du gouvernement qui empêchait les commerces d’ouvrir à cause de la COVID-19 permettrait à un commerçant de ne pas payer en totalité son loyer commercial, toujours sous réserve des restrictions prévues à son bail commercial.
- Le locateur ne peut invoquer la situation financière du locataire pour exiger le paiement du loyer dans le cas d’une absence de jouissance paisible. Donc cela voudrait dire que même si le locataire a bénéficié de subventions ou de prêts, même s’il a fait des revenus partiels avec sa boutique en ligne ou ses commandes pour emporter, le locateur ne pourrait pas invoquer le fait que le locataire a maintenant des revenus pour l’obliger au paiement total du loyer et ainsi se libérer du point #2.
- Selon les circonstances, cette clause de force majeure ne libère pas complètement le locataire de payer une partie des frais de loyer. Donc ce jugement dit que ce n’est pas parce qu’un commerçant prend la décision de ne pas ouvrir son commerce alors qu’il peut le faire (ou qu’il ferme à 17 heures au lieu de 18 heures) qu’il n’aura pas l’obligation de payer en totalité son loyer. Une jouissance partielle mais non complète pourrait entraîner un paiement partiel du loyer (ex. un bar qui doit par décret fermer à minuit alors qu’habituellement il ferme à 3 heures AM). Le pourcentage des frais de loyer seraient variables selon la nature de l’entreprise, des permis, les clauses limitatives de la nature des activités et plusieurs autres facteurs. C’est du cas par cas qui peut aller jusqu’à une réduction du loyer de 100%!
- Le locateur et le locataire peuvent limiter les impacts d‘une absence de jouissance paisible. Donc par ce jugement, la Cour sous-entend qu’une entente négociée reste l’avenue privilégiée, car on peut contrôler l’issue sans s’en remettre au jugement du tribunal! OUF! Bonne chance… Ça risque de jouer dur au cours des prochains mois! Toutefois, chers locataires, il semble que vous ayez maintenant le gros bout du bâton.
QUOI FAIRE MAINTENANT?
La principale recommandation de Me Legendre est « que vous consultiez un juriste afin de déterminer si les dispositions de votre bail vous permettraient d’invoquer la force majeure pour être libéré de votre obligation de payer le loyer ».
Avec la venue d’une deuxième vague et des décrets de reconfinement qui pourraient s’appliquer selon certaines régions, ce jugement de la Cour pourrait aider les locataires en vue d’une négociation avec leur propriétaire.
Si vous cherchez un avocat, Détail Formation possède certaines références. Mais il serait dommage de ne pas d’abord vous recommander de communiquer avec celui qui nous permet de réaliser cette infolettre grâce à son excellent travail. Merci Me Legendre pour vos nombreux conseils!
M. Frédéric Legendre, avocat
Municonseil
http://www.municonseil.com
flegendre@municonseil.com
Vous n’êtes pas encore convaincu? Revivez le webinaire en rattrapage en cliquant ici.
LES IMPACTS À PLUS LONG TERME
Attention… Ce jugement a été rendu par la Cour supérieure. D’ici le 30 septembre, il peut faire l’objet d’une contestation et se rendre en Cour d’appel qui entend généralement les appels des décisions rendues en matière civile ou pénale par les Cours supérieures de premières instances. Si ce jugement n’est pas contesté d’ici quelques jours, il fera jurisprudence comme étant source de droit.
Or, il y a plein de causes semblables actuellement et soyez certain qu’une entreprise immobilière portera ce jugement en appel si la décision est semblable au jugement présenté. Si la Cour d’appel émet un avis contraire, elle aura préséance évidemment. Bref, de longues années devant les tribunaux à prévoir!
D’ici là, c’est à vous de prendre des décisions qui s’imposent selon votre situation. Bonne fin de semaine et à mardi prochain!
L’équipe de Détail Formation
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